Riigikontrolli analüüs näitas, et valimisse mahtunud 11 hoone kinnisvarakulud kasvasid pärast Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsiga (RKAS) üürilepingu sõlmimist kuni 400 protsenti.
Vaata, palju kasvasid riigile kuuluvate hoonete kulud pärast RKASiga üürilepingu sõlmimist (8)
/nginx/o/2013/06/13/1827736t1hca5d.jpg)
26. oktoober 2016, 14:05
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Riigikontroll avaldas täna kriitilise auditi, mille kohaselt pole juba 2001. aastal alanud riigi kinnisvarareform saavutanud olulisi eesmärke – riigi hoonestatud kinnisvara valitsetakse jätkuvalt killustatult, kasutamine on ebatõhus ning riigile rahaliselt tarbetult koormav.
Riigikontroll analüüsis büroohoonete näitel, kuidas ja millistel põhjustel muutusid riigiasutuste kinnisvaraga seotud kulud eelarves pärast seda, kui nad olid vara RKASile üle andnud, tagasi üürinud ja üleminekuperiood oli lõppenud.
Riigikontroll ei vaadelnud kõiki riigile kuuluvaid hooneid, vaid oma auditis võrdleb 11 hoone kulutusi. Rahandusministeerium oli sellise metoodika osas kriitiline, leides, et 11 hoone võrdlemise puhul ei saa niivõrd ulatuslikke ja hukkamõistvaid järeldusi teha (pikem kommentaar allpool).
Auditi käigus selgus, et kinnisvara korrashoiuga seotud kulud nende asutuste eelarves kasvasid pärast RKASiga üürilepingute sõlmimist ja üleminekuperioodi lõppu keskmiselt 3,41 eurolt 8,98 euroni ruutmeetri kohta kuus ehk laias laastus kulud kahekordistusid.
Nagu allolevast tabelist ka näha, jäi erinevate asutuste ja hoonete puhul kinnisvaraga seotud kulude juurdekasv vahemikku 74 kuni 398 protsenti.
Riigikontroll leidis, et kulude kasvu on eeskätt tinginud üleminek turupõhisele üürimudelile, mis tähendab teisisõnu, et vara RKASile üle andes ning seda tagasi üürima hakates tuleb RKASile hakata maksma niisama palju, kui maksaks samaväärse vara üürimine kinnisvaraturult ehk erasektorist. RKAS kujundab hoonele turupõhise kasutustasu toetudes enamasti sõltumatute kinnisvaraekspertide tehtud sarnaste objektide üürihindade võrdlustele.
See tähendab, et lisaks kuludele, mida riigiasutused ka varem kinnisvara korrashoiu tagamiseks kandma pidid – halduse korraldamise, hoone ja krundi tehnohoolduse, heakorra tagamise, valve, kütte, elektri, vee, kanalisatsiooni, maamaksu ja kindlustuse kulud –, peavad asutused maksma turupõhise kasutustasu hulgas lisaks puhast netoüüri, RKASile haldusteenuse tasu ning remondikomponenti.
RKAS: tegemata töö ei ole kokkuhoid
RKAS kommenteeris, et riigikontroll on teinud ära suure töö hindamaks riigi tegevust kinnisvara haldamise tsentraliseerimisel. «RKAS süsteemi osana nõustub suures plaanis aruandes väljatoodud tähelepanekute ja soovitustega ning lähtub edasiste tegevuste planeerimisel ja elluviimisel omaniku ootustest ja suunistest,» teatas RKASi kommunikatsioonijuht Madis Idnurm.
«Täiendavalt peame vajalikuks selgitada, et kinnisvarakulude kasv ei viita alati ebatõhusale majandamisele. Korrapärased ja piisavas mahus hooldus -ja ennetustegevused tagavad vara säilimise, nõuetekohase töökeskkonna ja mõistlikud kinnisvarakulud pikema perioodi jooksul,» sõnas Idnurm.
Ta tõi välja, et vajalike tööde ärajätmisel jääb lühikeses perspektiivis kinnisvarakulu küll tegemata, kuid sellega kaasneb hoone remondivõla suurenemine ning avariilise seisukorra saabumisel palju suuremad kulutused. Riigikontrolli aruandes märgitud riigile kuuluva hoonestatud kinnisvara suur remondivõlg viitab RKASi hinnangul väga selgelt riigi kinnisvara korrashoiukulude varasemale alarahastusele.
Ühtlasi juhtis Idnurm tähelepanu, et riigikontrolli analüüsi valimis oli 11 objekti, RKASi haldusportfellis on aga kokku üle 700 hoone.
Rahandusministeeriumi kommentaar riigikontrolli metoodika asjus
Ehkki rahandusministeerium nõustub paljude järeldustega, jääb ministeerium eriarvamusele riigikontrolli analüüsis kasutatud metoodika suhtes. Leiame, et analüüsi tulemused ei ole veenvad kinnitamaks järeldust «aruanne ei kinnita, et RKASi kaudu kinnisvarateenuste korraldamine riigiasutuste jaoks säästlikumaks kujuneb» järgmistel põhjustel: analüüsi valim on tagasihoidlik (11 objekti), mis ei ole piisav järelduste üldistamiseks kogumile.
Analüüsis ei tehtud ajalisi kohandusi, kuigi see oleks vajalik, sest ajavahe üleandmise eelsete ja järgsete kulude vahel on 2 aastat. Mitmetel juhtudel siiski ilmnes, et RKASi kaudu korraldatavad teenused olid soodsamad kui isehaldamisel
Osutatavate teenuste maht enne ja pärast üleandmist erineb, mistõttu ainuüksi kvantitatiivsest hinna võrdlusest järelduse tegemine säästlikkuse kohta ei ole kohane.
Tehtud analüüsist võinuks järeldada ka, et vaatamata kulude kasvule eelarves ei kujune RKASi kaudu haldamine kallimaks, kuna teenuste maht on suurem ja vara kvaliteet kõrgem.
RKASile alternatiive ei kaalutud
Oma auditis märgib riigikontroll, et tollal, kui valitsus riigi kinnisvarareformiga alustas, ei kaalutud RKASi kõrvalt sisuliselt ühtegi muud varianti. Ja ehkki reformiga plaaniti esialgselt ühele poole jõuda juba 2003. aastaks, oli selleks ajaks saavutatu tagasihoidlik.
Riigikontrolli andmeil on RKASile üle antud vaid 25 protsenti kinnisvarast, kuigi pea kogu vara pidi olema üle antud juba aastaks 2003.
Kuna 2003. aastaks uue kinnisvarakorralduse juurutamisega ühele poole ei jõutud, seati uueks eesmärgiks 2015. aasta. Paraku ei õnnestunud ka see ning nüüd loodetakse asi tehtud saada lähemate aastate jooksul, kuid mitte enne 2020. aastat.
Kuidas valis riigikontroll analüüsi tarbeks 11 objekti?
Juhtumianalüüsi objektide valikul arvestati ministeeriumide poolt RKASile üleantud varade kogumahtu, tingimust, et vara üleandmisele järgnenud kaheaastane üleminekuperiood oleks lõppenud või kohe lõppemas, ja seda, et analüüsi oleks hõlmatud ka Tallinnast väljapool asuvaid hooneid.
Haridus- ja teadusministeeriumi, maaeluministeeriumi ning välisministeeriumi objekte ei kaasatud, sest neil ministeeriumidel ei olnud 2014. aasta alguse seisuga RKASile üle antud ja tagasi renditud auditi valimisse sobivat büroo-otstarbelist kinnisvara.
Algselt valitigi 15 objekti, kuid kuna nelja objekti üürilepingud olid sõlmitud juba 2000. aastate algul ning osutus, et võrreldavaid kuluandmeid nn RKASi haldamisele eelnenud perioodist ei olnud võimalik koondada, jäi valimisse 11 hoonet.
«Riigikontroll peab vajalikuks rõhutada, et tulenevalt valimi väiksusest ja iseloomust (nn sobivusvalim, mis lähtus seatud tingimustest) ei saa objektianalüüsi tulemusi üldistada kõikidele RKASiga sõlmitud üürilepingutele,» seisab auditis.
Auditi täisteksti saab lugeda riigikontrolli koduleheküljelt.