Suhtumine Eesti viimaste aastate kinnisvaraturu arengusse on dramatiseeritud ja hüsteeritsev. Alates tagasihoidlikumatest hüüatustest hinnaralli lõpu kiituseks kuni valeotsuseid teinute parastamiseni. Aga mille üle rõõmustada või keda parastada?
Jüri Kõre: ehitatud on vähem, kui vaja oleks
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Kas sotsialismiajal kummitanud elamispinna puudujääk on nüüd minevikku jäänud? Või sündis viimasel kümnendil elamistingimuste tohutu kvaliteedihüpe. Või leevendusid erinevat liiki disproportsioonid (töö- ja elukohtade kattumatus, korterite domineerimine eramute üle vms).
Tegelikult pole ehituse aspektist erilist mulli olnud, 20 taasiseseisvuse aastaga ehitati vaid 4,7 miljonit ruutmeetrit elamispinda. Umbes sama palju, kui oli vaja amortiseerunu asendamiseks. 1970.–1980. aastatel ehitati kolm korda rohkem, 15 miljonit ruutmeetrit.
Tõsi, ülemaailmne kinnisvara hinnamull, mida peetakse 1990. aastate börsimullist suuremaks, kasvatas lühikese ajaga arenenud riikide kinnisvara väärtust poole võrra.
Eestis kallinesid ainuüksi 2005. aastal eluruumid 60 protsenti!
Seejuures polnud suurim hinnatõus praeguse majanduskriisi süüdlaseks tembeldatud USAs, ei tuntud Euroopa arenduspiirkonnas Hispaanias ega isegi mitte pankrotistunud Islandil.
Kättesaadavate andmete järgi oli suurim hinnaralli hoopis Lõuna-Aafrika Vabariigis! Asi seegi, kui saame kümmekonna aasta tagused Eesti võrdlused Kesk-Aafrika Vabariigiga asendada võrdlusega Lõuna-Aafrika Vabariigiga. Ilmne edasiminek.
Uued tulijad
Erinevate tulevikuprognooside ühisjooneks on väide, et nii aktiivset sebimist, nagu Eesti kinnisvaraturul oli 21. sajandi alguses, niipea uuesti ei tule. Ei meil ega naabrite juures. Seega eluasemepoliitika kujundamisel (niipaljukest kui meil seda tehakse) ei tuleks silmas pidada mitte 21. sajandi alguse, vaid pigem 20. sajandi lõpu probleeme ja suundumusi.
Uusi eluruume on igal juhul vaja. Amortiseeruvate talumajade asemele maal, suurt remondikulu nõudvate agulimajade asendamiseks linnas, uute sünnipõlvkondade vajaduste katmiseks. Iseasi, mis skeemide järgi me neid ehitame, kas kriisini viinud või teistsuguste mehhanismide abil.
Arengufondi esindaja Heido Vitsur arvas hiljaaegu, et iga aasta on vaja 5000–6000 uut eluruumi. See tagasihoidlik hinnang tähendaks, et keskmine eluruum teeniks meid terve sajandi.
Eluasemeturule on tulemas laulva revolutsiooni põlvkond, sellel sajandil ilmselt Eestis arvukaim eluaset otsiv kohort (sünnipõlvkond). Nemadki peavad kusagil elama.
See põlvkond pole nii jäigalt orienteeritud omanikuks saamisele kui pankadega laulatatud 30–40-aastased. Paraku, üürieluasemete turg on väike ja selle areng prognoosimatu.
Kui tegemist on majanduslikult mõtleva seltskonnaga, siis soovivad nemadki eluruumi osta. Pessimistid ennustavad laenamise lõppu (igal neljandal leibkonnal on koormav laen kaelas), ometi pole veel isegi eelmise, võitjate põlvkonna «saba» suutnud ennast elamispinnaga kindlustada.
Ainult kaks meedet
Kui minna nüüd elust poliitikasse, siis leiame ainuüksi Euroopas tohutult kirju grantide-subsiidiumide-laenuhoiuste-hüvitiste jms eluasemeturu mõjutajate kogumi. Asjad, mille kirjeldamiseks pole leheruumi arukas kulutada, sest nende kasutamine Eestis on vähetõenäoline.
Eluasemelaenu intresside tagastamine, mis rahandusministeeriumi eestvedamisel taheti hiljuti lõpetada, on üks eluasemepoliitika primitiivseimaid võtteid. Sisuliselt kaks riiklikku meedet meil ongi. See ja Kredexi garantii abil noorte perede ja spetsialistide laenu omaosaluse vähendamine. Kogu poliitika!
Sisuliselt oli intresside muukijatel õigus, kui väideti, et intressisoodustusi naudivad edukamad kodanikud.
2006. aastal osalesin Tallinna tellimusel tehtud uuringus, mis näitas, et vaesemad kodanikud kasutavad küll laene, kuid mitte vastavaid soodustusi.
Neil kas pole maksustatavat tulu või pole laenuandjaks pank, vaid eraisik, laenukontor või muu. Riik ei hüvita ka Tartu eluasemefondi poolt sadadele tartlastele elamistingimuste parandamiseks antud laenu intresse. Selline on poliitika.
Huvitavat maailmast
Iseenesest on intressivabastus päris loogiline meede, seda tuleks rakendada, aga mitte piiramatult (see võiks kehtida lastega laenajale).
Üldjuhul püütakse kinnisvaraäri ajajaid, nii suuri kui ka väikseid tegijaid, hoida igasugustest subsiidiumidest eemal. Enamasti on soodustused esimese kinnisvara muretsemisel, teise, kolmanda jne soetamisel enam mitte.
Ühte eluruumi omavasse kodanikku suhtutakse soosivalt, kinnisvaraäri «premeeritakse» aga tulu- (üürilt või rendilt), kinnisvara- või muude maksudega.
Tõsi, on igasuguseid, keskmise eestlase maailmapilti sobimatuid erandeid. Rootslased, keda meil vahel halvustava sotsialistitiitliga kostitatakse, soodustasid 1950.–60. aastatel kaksikmajade ehitamist. Üks korter omanikule, teine kaaskodanikele väljaüürimiseks.
Veerand sajandi pärast, kui laen tasutud ja soodustusega seotud piirangud maas, kolis teise korterisse täiskasvanuks saanud perepoeg!
Seega, ega maksuvabastused iga hinnaga ole tõesti head, aga mõnel juhul – noore pere toetuseks – on nad üldtunnustatud.
Järgmine mull
Praegu on riskantne hinnata, millise riigi eluasemepoliitika on põhjustanud oma kodanikele väiksemat valu. Tundub, et riigid, kus on väiksem era- ja suurem üüri- või ühistukorterite osatähtsus, said kriisis vähem kannatada.
Näiteks Šveits, kus kogu elamufondist on vaid kolmandik omatarbe eluasemed (kuuluvad seal elavale isikule). Põhiosa Šveitsi eluruumidest on üüri- või ühistukorterid ja järelikult käitub see eluasemeturu osa ratsionaalselt. Nagu öeldud, kasvas aastatel 1997–2007 arenenud riikide elamufondi väärtus tervikuna 100 protsenti, Šveitsis ainult 22 protsenti.
Nüüdne Eesti eluasemepoliitika on pankurite kujundatud. Paraku pärineb pankurite ühiskonnakäsitlus möödunud sajandi 1950. aastatest, ajast, mida ühiskonnateadlased nimetavad abielurõõmu kümnendiks.
Teise maailmasõja lõpp joovastas nii Euroopat kui Ameerikat, õhutas abielluma, soetama sõjaeelsest suuremat peret, pingutama heaolu nimel. Heaolu üheks osaks oli ka pikaajalise pangalaenuga soetatud eluase.
Tänapäeva olud on poole sajandi tagustest vägagi erinevad. On abielu, on rõõm, aga abielurõõm on sageli lühem kui eluasemelaen. 2000. aastal oli lahutatud abielu kestnud keskmiselt 11,5 aastat, vabaabielu veel paari aasta võrra vähem.
Keskmine eluasemelaen kipub seda aega poole võrra ületama. Laenuleping veel jõus, aga juba on vaja ühe asemel kahte eluruumi.
Kui riigi maksupoliitika (sh kinnisvara maksustamine) ühelt poolt ja pankurite ühiskonnakäsitlus teisalt ei ajakohastu, tuleb järgmine mull Eestis vähem kui kümmekonna aastaga. Sest eelmist mulli paisutanud tegurid on alles ja hakkavad turu taastumisel sinna jälle õhku sisse suruma.