Swedbank: kinnisvarahinnad kasvavad palgast kiiremini
17. september 2019, 12:46
Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse indeksi kohaselt langes Tallinna eluaseme taskukohasus selle aasta teises kvartalis võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, kuna pealinlaste palgakasv oli kinnisvarahindade kasvust aeglasem.
Kuigi esimesel poolaastal on taskukohasus eelmise aastaga võrreldes veidi halvenenud, on see 2016. ja 2017. aastatega üsna sarnasel tasemel. Tallinna korterite keskmise ruutmeetri hinna ja netopalga suhe püsib juba kuuendat aastat võrdlemisi stabiilsena – ühe ruutmeetri eest tuleb maksta 1,5-kordne netopalk, teatas Swedbank.
Esimesel poolaastal oli Tallinna korterite keskmine ruutmeetri hinnakasv 4,8 protsenti. Aeglasem hinnakasv eelmise aasta sama ajaga võrreldes oli panga hinnangul ootuspärane, kuna majapidamiste vähenenud kindlustunne lähiajal eluaset osta või ehitada viitab mõnevõrra madalamale nõudlusele.
Hinnakasvu mõjutab ka uute korterite osakaal tehingutes, mis teises kvartalis langes ja moodustas 24 protsenti kõikidest tehingutest. Pealinlaste netopalga kasv oli aga 3,9 protsenti, mis on oluliselt aeglasem kui aasta tagasi, mil netopalk tõusis suuresti tänu tulumaksureformile.
Tallinna korteriturul jätkus neljandat kvartalit järjest tehinguaktiivsuse langus, mille taga oli osaliselt ka kõrgem võrdlusbaas, kuna eelmise aasta teises kvartalis oli korteritehingute arv 14 protsenti kõrgem.
Selle aasta esimesel poolaastal oli tehinguaktiivsus korteriturul 6 protsenti madalam võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Andmed juuli ja augusti kohta näitavad, et kolmandas kvartalis tehingute arvu kasv tõenäoliselt taastub.
Esimesel poolaastal valmis Tallinnas 9 protsenti rohkem kortereid kui aasta varem, korterite ehituslube väljastati aga 11 protsenti vähem. Kuna ehituslubade arv on olnud languses viimased poolteist aastat, peaks selle mõju lähiajal avalduma ka kasutuslubade arvus.
Veidi madalam pakkumine ei tohiks Swedbanki hinnangul aga turutasakaalu oluliselt halvemaks muuta, kuna nõudlus on samuti mõnevõrra madalam.
Laenamist soodustavad jätkuvalt madalad intressimäärad ning majapidamiste tugev finantsseis. Panga hinnangul peaks korterite keskmine hinnakasv teisel poolaastal esimese poolaastaga võrreldes püsima samal tasemel või veidi kiirenema.
Esialgsetel andmetel oli hinnakasv juulis ja augustis kiirenenud võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Kvartaalse hinnakasvu kõikumist mõjutab lisaks ka uusarenduste valmimine, kuna uute korterite ruutmeetri hind on ligikaudu veerandi võrra kallim järelturu korterite ruutmeetri hinnast.
Swedbanki indeksi järgi paranes korterite taskukohasus teises kvartalis vaid Vilniuses, kus kiire netopalga kasv ületas korterite hinnakasvu. Eluasemete hinnakasv oli kõige kiirem Riias 9,3 protsendiga, millele järgnes 4,8 protsendiga Tallinn ja 1,1 protsendiga Vilnius.
Pealinnade võrdluses oli eluase jätkuvalt kõige taskukohasem Riias, kus suure osakaalu tehingutes moodustavad Nõukogude-aegsed korterelamud ning uute korterite osakaal tehingutes on tagasihoidlik.
Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse indeksi aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55 ruutmeetri suurust korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15-protsendise omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30 protsenti leibkonna netopalgast.