/nginx/o/2020/03/09/12998982t1hec12.jpg)
:format(webp)/nginx/o/2022/09/19/14843427t1h59af.jpg)
- Nördinud maaomanik: asjad, mida ei ole keelatud keelata, on lubatud keelata?!
- Vägikaikavedu ametnikega on läinud kallimaks kui pakutav summa.
- Moonutatud hinnastatistika aitab riigil maaomanikke pügada.
Ametnikud kahandasid Harjumaal mererannas asuva elamumaa väärtust mitme konksuga, võimaldades sellega riigile maa väljaostmist vaid 18 000 euro eest, halduskohus otsustas 13. septembril, et tuntud ettevõtjast maaomaniku pügamine oli õiguspärane.
«Eraisikuna sa mõtled, et asjad, mis pole keelatud, on lubatud. Nüüd tundub, et kohtunik on lähtunud sellest, et asjad, mida ei ole keelatud keelata, on lubatud keelata,» kommenteeris kohtuotsust riigiametnikega vaidlev ehituskeemiaettevõtte Krimelte omanik Jaan Puusaag.
Puusaag ostis Harjumaal Lahepere lahe kaldal Pakri maastikukaitsealal suvilakrundi aastal 2006 kolme miljoni krooni (u 182 000 euro) eest. «Siis ei aimanud ma midagi halba,» seletas ta. «See oli küll piiranguvöönd, aga ikkagi elamumaa. Tahtsin endale mere äärde maja ehitada. Tegelesin juba detailplaneeringuga, arutasin keskkonnaametiga, et kuhu maja paremini sobiks. Siis aga ühel hetkel nad avastasid, et tegelikult ikka üldse ei saa.»
Mere ääres on ehituskeeluvöönd 100 meetrit. Merest maanteeni on vaidlusaluses kohas 130–140 meetrit – jääks lahedalt ruumi majakesele, ei peaks seda isegi päris tee äärde ehitama. Aga... keskkonnaamet teatas ühel hetkel, et ehituskeeluvöönd laiub üle kogu krundi.
Ametnikud käisid kohal ja seletasid ettevõtjale, et kinnistul on astang. Kui see seal tõesti on, siis ei alga ehituskeeluvöönd mitte veepiirilt, vaid astangu tipust.
:format(webp)/nginx/o/2022/09/19/14843430t1h8889.jpg)
«Terve Eesti on üks liitastang!»
Puusaag hakkas uurima, mis asi see tema unistuse põrmustanud nähtus on. Selgus, et astang on 35–45-kraadise nurga all rohkem kui viie meetri kõrgune nõlv. «Ühtegi viiemeetrise kõrgusega nõlva otseselt siin ei ole,» viitas Puusaag kahe eksperdi mõõtmistulemustele ja näitas Postimehele ka kohapeal. «Keskkonnaametnikud mõtlesid aga välja sellise termini nagu liitastang, et oma otsust põhjendada. Kohus ütles, et jah, sellist mõistet tõesti ei ole, aga keskkonnaametil oli õigus teha selline tõlgendus. Sest et kusagil polnud keelatud ka, et nad ei tohiks seda niimoodi tõlgendada.»
Puusaag leidis, et see kõlab jaburalt. «Mis asi on liitastang? Hakkame siit Otepää poole minema – terve Eesti on üks liitastang!» põrutas ta.
Keskkonnaameti looduskasutuse osakonna juhataja Kaili Viilma sõnul on amet lähtunud looduskaitseseaduses sätestatud ranna ja kalda kaitse eesmärkidest, milleks on muuhulgas looduskoosluste säilitamine ja inimtegevusest lähtuva kahjuliku mõju piiramine. Ta heitis astangust rääkides ettevõtjale ette maa-ameti kaardistusjuhendi, mitte looduskaitseseaduse määratluse kasutamist.
«Kohus leidis, et kaardistusjuhendiga ei saa looduskaitseseaduse mõisteid sisustada,» märkis Viilma. «Halduskohus toetas keskkonnaameti ja keskkonnaministeeriumi seisukohta, et kuni 200 meetri kaugusel veepiirist asuv astang ei pea tõusma ühe järskseinana. Seal on tegemist külgnevate ja terviklikku astangut moodustava kahe astmega. Vaidlusalune astang ja sellest tulenev ehituskeeluvöönd olid olemas juba maa soetamisel.»
Kuidas saab see siis kirjas olla elamumaana ja kohalik omavalitsus sai suvemaja ehituseks detailplaneeringu algatada? Viilma tunnistas, et omavalitsus astangust ei teadnud. Keskkonnaametnikud tuvastasid astangu ja otsustasid seetõttu keeluvööndit laiendada just detailplaneeringu menetluse käigus, kui küsiti keskkonnaameti kooskõlastust.
/nginx/o/2022/09/19/14843428t1ha525.jpg)
Tulnuks nahaalitseda?
«Tundub mõistusevastane, et kahehektarilise krundi peale pole võimalik ükskõik kui väikest elamut püsti panna,» nentis Puusaag. «Kusjuures siin metsa sees on mingi paadikuuri vundament olemas,» viitas ta seadusesättele, mis lubab ehituskeeluvööndis lagunenud hoone vundamendile «olemuslikult sarnase» hoone ehitada.
Ehitusseadustik räägib selle mõiste all hoone taastamisest (ehitise kasutusotstarve, arhitektuuriline lahendus ja maht ei muutu), ometi on selle sätte kuritarvitamine laialt levinud. Eesti Ekspress kirjutas, et Harju Elektri nõukogu liige Aare Kirsme ehitas Lahemaa rahvuspargi piiranguvööndisse vana küüni asemele kahekorruselise palkmaja, mille lammutamise nõuet pidas kohus liiga karmiks (EE 20.07.2022).
Postimees kirjutas kevadel, et samas Lahemaa rahvuspargis Hara külas püsib ligi 20 aastat ebaseaduslik suvila, mille lammutamist ei nõudnud ametnikud ei siis ega nüüd.
«Asi on aegunud,» põhjendas keskkonnaamet suvila rahulejätmist.
Puusaag selliste trikkide peale ei lähe – see pole väärikas.
Keskkonnaamet möönis, et on juhtumeid, kui seaduserikkujad jäävad karistuseta. «Ettekirjutused jäid toona õigeaegselt tegemata ja õigusrahu huvides ei ole mõistlik praegu hakata nõudma ehitise likvideerimist,» hindas Viilma.
Seadus justkui andis lootust
Puusaag väitis, et pärast aastatepikkust vaidlemist pakkunud keskkonnaamet, et «tõmbab» metsa sihtkaitsevööndi tema krundi peale, siis tekib mehel õigus krunt riigile müüa. «Nõustusin, sest tõesti – miks ma nendega kaklen, saan vähemalt krundi soetamise raha tagasi,» ütles Puusaag.
Viilma sõnul oli sihtkaitsevööndi laiendamise põhjus siiski liblikaliikide suur-kuldtiiva (Lycaena dispar) ja hahkkaruslase (Phragmatobia lucifera) elupaikade leidmine. «Maaomanik seisis küll sellele vastu eeskirja eelnõu avalikustamisel ja tegi ettepaneku jätta tema kinnistu piiranguvööndisse,» märkis Viilma.
Küll sai Puusaag just looduskaitsepiirangute karmistumisega õiguse krunt riigile maha müüa, seadust tsiteerides «kinnisasja väärtusele vastava tasu eest».
Ta sai aga taas riigilt puuga pähe. «Sain riigi pakkumise – 18 000!» lausus ta. «Et kuna nad niikuinii sinna ehitada ei lubaks, on see sisuliselt väärtusetu krunt.»
Keskkonnaministeeriumi looduskaitseosakonna juhataja Taimo Aasma, miks on looduskaitsealuse maa eest pakutav hind madalam turuhinnast, eriti metsa puhul?
Väärtusele vastava tasu määramiseks tehakse metsata kinnisasjade väärtus kindlaks tehingute võrdlemise meetodil. Metsaga kinnisasja väärtus määratakse viidatud maatüki ja sellel kasvava metsa väärtuste summana, milleks on välja töötatud vastav metoodika.
Väärtuse arvutamisel võetakse arvesse kolme aasta andmed, mis tagab selle, et turul toimuv kõikumine mõjutab võimalikult vähe hinda ja erinevatel aegadel võõrandajad saavad võrdselt koheldud. Maa-ameti vedamisel on välja töötamisel uuendatud metoodika metsaga kinnisasja väärtuse määramiseks, mida loodame tulevikus ka looduskaitsemaade omandamisel rakendada.
Keskkonnaameti tellimusel krundi väärtust hinnanud OÜ Kinnisvaraekspert väitis, et hind on täpsusega +/-30 protsenti. Hinnangut tähelepanelikult lugedes selgus, et lisaks astanguga nöökimisele võis Puusaag pügada saada veel teiselgi viisil. Nimelt tugineb hinnang maa-ameti moonutatud hinnastatistikale.
«Valimisse on võetud hoonestamata maa tehingud, mille pindala on vahemikus 10 000 m2 – 50 000 m2. Välja on jäetud ka tehingud, mille tehinguhind on üle 50 000 euro, sest need ei ole hinnatava varaga sarnaste (ehitusõiguseta maa) vabaturu müügitehinguid iseloomustavad hinnad,» seisab hindamisaktis.
Postimees kirjutas augustis, kuidas maa-ameti töötajad põllumaa hinnastatistikat kunstlikult madalamate hindade suunas moonutavad, visates statistikast välja kõrgema hinnaga tehinguid («Ametnikud mängivad põllumaa hinnaga vahendajate kasuks», 13.08.2022) Sarnase skeemiga on hind alla saadud ka praegusel juhul.
Puusaag tellis ise hinnangu Lahe Kinnisvara eksperdilt ja sai oma krundi turuväärtuseks 162 000 eurot. Praegu on sarnase hinnaga müügis üle kolme korra väiksem elamumaa teisel pool maanteed, kus on ehitamine lubatud. «Aga mul on ju 200 meetrit randa ka,» märkis Puusaag. Kui palju võiks tema kinnistu maksta, kui ehitamine oleks täiesti vaba? «Arvan, et me räägiksime miljonitest,» hindas ta.
Viilma möönis kirjavahetuses maaomaniku advokaadiga, et on tavapärane, et sama kvalifikatsiooniga eksperdid, kes lähtuvad hindamisel samadest eeldustest, jõuavad kinnisasja hinnas «suurel määral» erineva tulemuseni. Ja konks on just võrdlustehingute valikus.
Kommentaaris Postimehele rõhutas Viilma, et Puusaag on hindamist tellides jätnud välja astangust tuleneva ehituskeelu. Kui seda oleks arvestatud, olnuks hinnaerinevus väiksem kui praegune ligi kümnekordne vahe. Kas ehituskeeld oli enne kinnistu ostmist või mitte, selle üle vaidlus aga käibki.
:format(webp)/nginx/o/2022/09/19/14843429t1hf113.jpg)
Põhimõtte pärast vaidleb
«Põhimõtte pärast käin kohut edasi,» sõnas Puusaag ja lubas esimese astme otsuse vaidlustada. «Selle raha eest ei hakka ma müüma, isegi kui kohtus ei võida. Võib-olla kunagi tulevad mõistlikumad ajad ja inimesed.»
Puusaag, kellel on enda sõnul kulunud keskkonnaametiga vägikaika vedamise peale mõnikümmend tuhat eurot, tõdes, et igaühel ei ole sellist summat kohtuvaidluse pidamiseks välja panna, mistõttu peab inimene leppima, et riik saab tema kinnistu ära osta või sundvõõrandada (nagu Rail Balticu puhul) sisuliselt kommiraha eest.
Niikaua, kui kohtuveskid jahvatavad, on tühjalt seisev krunt vaikselt «üle võetud».
«Niit, mida siin kaitstakse, tundub juba praegu suhteliselt võsane,» tõdes Puusaag üle hulga aja oma kinnistut takseerides. «Ohoh, siin on mingi piire ümber… Mul on tunne, et see on minu maa peal siin…» kahlas ta läbi sügisese heina kõrge elektriaia juurde. Hetke pärast vaatas Puusaag tõtt kahe uudishimuliku hobusega.
Selgus, et naaber oli laiendanud oma hobuste koplit poole hektari jagu tema krundile.
«Alla mereranda jõudes tabas krundiomanikku veel üks üllatus: «Lõkkeplats on ka minu maa peale tehtud!»
Looduskaitsealuse maa hinna pärast käib kolm kohtuvaidlust
Praegu on keskkonnaametil halduskohtus pooleli kolm looduskaitsealuse maa hinnaga seotud kohtuvaidlust: lisaks selles artiklis lahatud juhtumile veel Lahemaal asuva maatüki ja ühe metsakinnistu hinna üle.
Vaidluses looduskaitsealuse maa omandamise hinna üle on jõustunud üks kohtuotsus.
Keskkonnaamet pakkus 2018. aastal OÜ-le Rohe Invest 5,2 hektari metsa eest 16 477 eurot, ettevõtte hinnangul maksis mets siis vähemalt 27 872 eurot ehk ligikaudu 70 protsenti võrra rohkem.
Tallinna halduskohus rahuldas kaebuse ja kohustas uue hinnapakkumise tegema nii, et see oleks kooskõlas põhiseaduses sätestatud õiglase ja kohese hüvituse määramise nõudega sundvõõrandamisel ja võtaks arvesse kinnisasja turuhinda.
Kohtuotsusest selgus aga, et ametnikud ei püganud maaomanikku oma suva alusel, vaid seda võimaldas looduskaitseseaduse vastav säte koos juurdekäiva valitsuse määrusega.
Seetõttu tegi Tallinna halduskohus taotluse riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumile kontrollida seadusesätte ja määruse põhiseaduspärasust.
Kuna taotlust ei võetud menetlusse, tähendas see automaatselt, et riigikohus tunnistas hüvitise suuruse põhiseadusega kooskõlas olevaks. Seepeale loobus OÜ Rohe Invest oma kaebusest.
Riigikohus täpsustas, et konkreetse juhtumi puhul ei olnud hüvitis vastuolus põhiseadusega, sest kohtu hinnangul pakkus keskkonnaamet omanikule isegi seaduse ettenähtust suuremat hüvitist.
Nimelt omandas OÜ Rohe Invest kinnistu 2013. aastal ja juba ostmise hetkel kuulus 40 protsenti maast väike-konnakotka püsielupaiga sihtkaitsevööndisse, kus majandustegevus oli keelatud. Piirangud olid müügilepingus kirjas, nagu ka see, et seal on kavas luua uus püsielupaik. 2015. aastal suurendaski keskkonnaminister sihtkaitsevööndit ligi pooleni kinnistu pindalast. Kui varem oli kaitse all 1,7 hektarit metsamaad, siis nüüd lisandus veel 0,8 hektarit.
Riigikohus märkis, et looduskaitseliste piirangutega maa omandamine oli kaebaja teadlik valik – piirangud olid lepingus kirjas ja eeldatavasti kajastusid need juba kinnistu ostuhinnas. Riik peab hüvitama vaid sellised piirangud, mille mõju alla satub maaomanik enda tahtest sõltumata.
Rohe Invest omandas kogu kinnistu 6500 euro eest ja Keskkonnaamet pakkus talle osa maa eest viis aastat hiljem ligi 16 500 eurot. Seega ületas keskkonnaameti pakkumine kogu kinnistu ostuhinda 2,5 korda ja riigile müüdava maa hektarihind oleks olnud 4,5 korda kõrgem kui ostuhind.
«Isegi kui pidada põhjendatuks kaebaja soovitud metsamaa hinda 9229 eurot hektari kohta, oleks tal olnud õigus sellist hüvitist nõuda vaid 0,8 hektari eest, kuhu piirangud pärast kinnistu ostmist laienesid,» märkis riigikohus. «Seega ületas kaebajale pakutud kompensatsioon igal juhul hüvitist, mida riik pidi omandikitsenduste lisandumise tõttu talle maksma. Riigikohus lahendab põhiseaduslikkuse järelevalve vaidlusi konkreetse juhtumi asjaolude põhjal ja ei saa välistada, et mõne teise juhtumi puhul võib piirangute eest määratud hüvitis – ja selle maksmise aluseks olev määrus – olla põhiseadusega vastuolus.»