Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
/nginx/o/2013/09/05/2283845t1h73f8.jpg)
Iseseisvusajal on Eesti kinnisvaraturg näidanud pigem kasvu- ja tõusutrende. Siiski on üks suhteliselt lühikeseks jäänud aeg, mida võib takkajärgi nimetada seisakuks. See on seotud aastatega 1998-1999, millele eelnesid Eesti börsikrahh ja Venemaa majanduskriis. Kinnisvaraturu poolelt vaadatuna pikenesid müügiperioodid, vähenes tehingute hulk ja üksikutes turusegmentides toimus mõningane hinnalangus.
Tõsisemaid tagasilööke ei toimunud, kinnisvaraarendajate pankrotte peaaegu ei kaasnenud, kuna turu maht oli äärmiselt pisike. Selle taustaks oli omakorda veel mitte kuigi kaugele jõudnud maareform ning laenuturu olematu maht. Olnuks turul rohkem kaupa (ehk siis reformitud maad) ja olnuks pangad juba siis valmis heldekäeliselt soodsa intressiga pikaajalist laenu andma, võinuks tulla ka tõsisem tagasilöök hindades.
Krahhimõtteid on mõlgutatud juba alates 2001. aastast, mil nii mõnedki nägid, et üks-kaks aastat pärast seisakut uuesti startinud hinnatõus polnud põhjendatud. Tundub, et aastatel 2005-2006 vaibus kinnisvarakrahhist rääkimine pisut, sest kõigil oli tegemist hinnatõusuga. Euroopa Liidu eufooria oli suur ja hinnatõus tundus uskumatugi.
Tegemist oli spekulantide kuldajaga ja nende edulugu süstis optimismi paljudesse. Igatahes oldi valmis spekulantide dikteerituga rahulikult kaasa minema. Võib küsida, mis siis, kui taustsüsteem oleks olnud mõnevõrra teistsugune? Mis siis, kui pangad ei oleks olnud sedavõrd heldekäelised? Ei pea olema eriti nutikas väitmaks, et selline hinnatõus poleks olnud ilma madala intressiga pikaajaliste laenudeta võimalik. Ehk kogu hinnatõus toimus pankade vaikival nõusolekul. Kusjuures suur osa spekulatiivsetest tehingutest tehti pankade finantseerimise abil.
Miks on riik kogu mängu kõrvalt jälginud ega pole olulisel määral sekkunud? Läbi seadusandluse on see võimalus kahtlemata olemas. Näiteks Lätis, kus kinnisvaraturg arenes sarnaselt, on astutud väga konkreetseid samme, et maandumist pehmemaks muuta. Samas peavad paljud analüütikud just Läti olukorda kolmest Balti riigist halvimaks. Pole põhjust arvata, et see oleks tingitud muudatustest seadusandluses, samas tundub,et seesugused muudatused ei ole mingi võluvits, mis olukorda kiirelt parandaks.
Aeg ei ole sealmaal, et kõneleda Eesti kinnisvaramulli lõhkemisest. Lasnamäe tüüpkorterite hinnad on tänaseks võrreldes tipptasemega langenud umbes 14 protsendi võrra. Uusarendustest üksikprojektide puhul võib leida loomulikult palju suuremaid hinnalangusi, kuid selle põhjal ei saa üldistada. Aeg annab arutust, kuigi pole põhjust arvata, et meid ootab ilmtingimata ees kiire hinnalangus.