Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
STEPAN KARJA
Seadused ütlevad, et korteriomandi seadmiseks tuleb läbida elamu juurde kuuluva maa erastamise protseduur. Kuigi seadusi on järjekindlalt muudetud ja täiendatud, ähvardab nimetatud asjaajamine kujuneda niivõrd keeruliseks, et paljud korteriühistud on jäänud asjaolude selginemist ootama. Või mida muud olekski teha, kui asja kiirendamiseks ei oska nõu anda isegi vilunud juristid.
«Korteriomandi seadmine on seaduste vastuoludest tingituna üks väga segane toiming,» ütles Tartu maavalitsuse maa-ameti juhataja Lembit Palm. «Minu teada ei ole Tartus ega Tallinnas ja ilmselt ka teistes linnades koos maaga kinnistatud ühtki suure elamu korterit, ja on küsitav, kas seda protseduuri üldse on võimalik lõpuni viia.»
Madalate majadega on mõneti hõlpsam, kuid isegi mõneteistkümnekohalise garaazhi juurde kuuluva maa erastamine käib tavakodanikule üle jõu ja paratamatult kasutatakse kinnisvarafirmade abi, mis on kallis lõbu. Tuttav mees ütles, et nad palkasid asjaajajaks juristi, kellele tuleb maksta 30 000 krooni. Muud ametlikud kulud peale selle.
Tartu linnavalitsuse maakorraldusosakonna jurist Leida Vavrenjuk ütles, et osakond teeb maa erastamise asjaajamiseks ainult ettevalmistustöö ja koondab kõik nõutavad dokumendid, järgnevad toimingud teevad maakataster, maavalitsus, notar ja kinnistusamet. Ettevalmistaval etapil osalevad ka ehituskorraldus-, linnaplaneerimis- ja linnavaraosakond. Endistes kommunaalmajades asutatud korteriühistute maa erastamise ja korteriomandi seadmise toimingutes peab kohustatud subjektina korraldama linnavaraosakond.
Võrdsed ja võrdsemad maaerastajad
Võis arvata, et seadusemuudatus, mille alusel riik annab suurte elamute juurde kuuluva maa korteriomanikele tasuta, paneb korteriühistud vilkalt tegutsema, kuid seda pole juhtunud. Milles on põhjus? Vestlustes linnavalitsuse töötajatega on maa erastamise üks takistusi asjaolu, et uutes linnaosades ei ole suurte majade krundid isegi paberil, rääkimata nende mõõtmisest ja tähistamisest maastikul. Seega eeldab ettevalmistus uute dokumentide vormistamist ning linnaosade detailplaneeringut, mahukat maamõõtjate, linnaplaneerijate ja arhitektide tööd.
Eelöeldut kordas majandusministeeriumi elamuosakonna töötaja, kes lisas, et takistuseks on ka ebakõlad seadusaktides. Tema arvates on praegune korteriomandi seadmise kord puudulik. Tema sõnutsi kehtestab valitsus peagi uue korteriomandi seadmise korra, selle seadusakti projekt olevat peaaegu valmis. Nii et ikka veel oodata?
«Meil jätkub täie hooga kulakluse kui klassi likvideerimine,» kirjutas kord «Postimehes» Riigikogu liige Vootele Hansen. Meie riigi seadustes - nagu oli vene korra ajal - peitub liialt palju võimalusi mitte tagastada vara seadusjärgsetele omanikele või muudavad seadused asjaajamise erakordselt keeruliseks ja kulukaks. Justkui sama sniti järgi tahetakse endistviisi pigistada kooperatiivkorterite asukaid - kui kahtlasel teel rikkaks saanud inimesi.
Nii kustus omaaegse elamuseaduse § 27, mis oleks korteri hinna tasumisel andnud korterivaldajale omaniku õigused. Nüüd räägitakse ja kirjutatakse, et uute täiendatud seaduste järgi ei saa maad tasuta erastada elamukooperatiivi baasil loodud korteri- ja elamuühistud (vt ka Ilmar Noveki kirjutis «Omanike võrdsusest» 9. juuli «Postimehes»).
Ka elamuühistu on paha
Varem arvasin, et kõik endised elamukooperatiivid muutuvad kindlasti korteriühistuiks - kes siis ei soovi saada korteri kui kinnisasja täieõiguslikuks omanikuks. Kuid 1. juuli «Sõnumilehes» kiidab Tallinna ühe elamuühistu esimees neil rakendatud majandamisvormi kõige otstarbekamaks ja pahandab, miks ei saa maad tasuta nagu korteriühistud.
On raske uskuda, et seaduseandja soovis asja korraldada tõepoolest nii, et EVPdega erastatud korteritega ühistu ei maksa maa eest, kuid peab maksma sellise korteri omanik, kes on selle omal ajal saanud raha eest.
Kas on seaduse tagamõte selles, et kooperatiivmajade asukad on omal ajal kahtlasel viisil rikkust kogunud ja hõlpsasti korteri omanikuks saanud, või tahetakse märku anda, et elamuühistu on ebaotstarbekas elamu haldamise vorm ning soodustus tehakse ainult korteriühistutele.
Kindlat vastust ei öelda
Tänaseks ei ole veel päris kindel, kas uued seadused nõuavad maa eest maksmist ka selliste kooperatiivelamute asukatelt, kes on oma progressiivset elutunnetust ilmutanud juba viis aastat tagasi ja seaduse nõudmist täites asutanud korteriühistu, mida nüüd peetakse ikkagi elamuühistuks. Kord öeldi Tartu linna maakorraldusosakonnast, et nimetus polevat oluline, kui elamut majandatakse elamuühistuna, tuleb maa eest EVPdega maksta (polevat oluline, kuidas majandatakse elamut pärast maa erastamist). Järgmisel korral arvati, et pool hinnast tuleb tasuda rahas ja pool EVPdega. Kolmandal korral hinnati küsimus nii keeruliseks, et sellele ei olevat võimalik vastata.
Küsisin kahelt nö pseudoühistu raamatupidajalt, kuidas on linnavalitsuses neid juhendatud. Selgus, et nad on maaerastamise dokumendid juba möödunud aastal esitanud ja neile antud lootust, et ehk seadust veel muudetakse ja saab maa tasuta. Päris kindlat vastust ei öelnud ajakirjanikule ka majandusministeeriumi spetsialist, kes arvas, et kui samaaegselt maa erastamisega asutada nö õige korteriühistu, siis ehk saab maa tasuta. Vastulause, et korteriühistu saavad seaduse järgi asutada vaid korteriomanikud, kooperatiivina ehitatud elamusse asutatud korteriühistu liiget aga ei loeta omanikuks, lõpetas ametnik vestluse palvega, et tema arvamust ei maksa lehes trükkida.
Eesti Korteriühistute Liidu aseesimees, Tartu Korteriühistute Liidu esimees Kaido Kolk arvas, et maaerastamise taotluse esitamisega ei maksaks viivitada. Tema juhtis tähelepanu korteriomandiseaduse § 18-le, mille järgi saab rohkem kui 24 korteriga kooperatiivelamu - kui see reorganiseeritakse korteriühistuks - elamu juurde kuuluva maa tasuta. «Ka neil maa erastamise eestvõtjail, kes on korteriühistu asutanud endise kooperatiivmaja baasil, ei maksa ülekohut karta,» ütles Kolk, «protseduuri alustades ollakse elamuühistus, aga lõppedes juba korteriühistus, kus korter on omand kinnisasja mõttes.»
Kaido Kolk ütles, et Riigikogu majanduskomisjon on koostanud seaduseelnõu, mis näeb ette maa tasuta erastamise võimaluse ka elamuühistutele. Küsimusele, miks maa erastamine ja sellest sõltuv korteriomandi seadmine ei edene, vastas Kolk, et siiani ei ole ametkondade ja ametnike ülesanded täpselt piiritletud ning pole määratletud finantseerimise üksikasjad. «Oleme kohalikele omavalitsustele teinud ettepaneku teha see protseduur läbi ühe elamuga,» ütles Kolk. «Siis saaks selgeks, missuguseid geodeetilisi töid see eeldab ja kui suur on rahakulu ning kes mille eest maksab.»
Kas kasutada kavalust?
Majaaluse maa erastamise kiirendamiseks proovitakse kasutada kavalustki. Võttes eeskuju ridaelamute asukatelt, kes lasevad notaril kinnitada fiktiivse korteri ostu-müügi lepingu, on Tartus ka paari-kolme kooperatiivelamu elanikud lasknud vormistada korteri väljaostu, s.o vormistatakse tehing, mis kinnitab, et korteri kasutaja on korteri ühistult välja ostnud. (Et korteri eest on nagunii juba makstud, võib ühistu hinnata korteri näiteks ühe krooniga, kuid notari tööeeskirja järgi on mõttelise osa müügil minimaalne tehingu väärtus 2000 krooni ning sellise summa pealt on tasu 217 krooni ja 10 senti.)
Sellise tehingu tellijate arvates muudab ostu-müügileping asukad korteriomanikeks, nagu on kõik teised, kes on erastanud kommunaalkorteri. Notarite kantseleidest arvati, et fiktiivse tehingu järele võib mõnel olla ajutine vajadus (tahetakse korterit pantida või pakkuda laenutagatiseks), kõigil poleks vaja notari juures käia. Nii selgitas notar Tiina Tombergi asendaja Tarvo Puri, et fiktiivne korteri väljaost ei muuda korteri kasutajat elamu reaalosa omanikuks. Seega pole korteri juriidiline staatus sama nagu erastatud korteril ning sellest johtuvalt võib maa erastamine kujuneda hoopis keerulisemaks kui teistel korteriühistutel. Tarvo Puri arvates on otstarbekam toimida täpselt seaduste järgi.
Ametnikule meeldib keerulisem variant
Korteriomandi seadus nõuab maa erastamiseks korteriühistu registreerimist mittetulundusühingute registris (kui seda pole varem tehtud). Arusaadavalt peab registreeritava ühistu põhikiri olema kooskõlas ka kõige uuemate seadustega. Neli või viis aastat tagasi elamukooperatiivi asemele asutatud korteriühistu põhikiri on aegunud ning ümberregistreerimisel nõutakse uut põhikirja ja elamukooperatiivi reorganiseerimise dokumente. Seega, korteriühistu tuleks muuta tagasi elamuühistuks... et maa erastamise käigus asutada uuesti korteriühistu (?)
Maareformiseadus nõuab, et maad erastada sooviv juriidiline isik peab olema kantud äri- või mittetulundusühingute registrisse. Aega on selleks antud 1. oktoobrini 1998. Ametnikele meeldib millegipärast maareformiseaduse klausel, mis muudab protseduuri keerulisemaks ja kulukamaks. Korteriühistuil oleks hoopis hõlpsam, kui nad tunnustaksid seaduse rakendussätet, mille järgi on elamu- ja korteriühistul õigus erastada maa enne äriregistrisse kandmist (RT I, 1996, nr 41).