Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
/nginx/o/2011/02/01/508343t1h236b.jpg)
/nginx/o/2016/10/17/5967125t1hb880.jpg)
Ühest küljest on korterite ruutmeetri hind tõusnud kümnendi kõrgeimale tasemele, teisalt aga kinnitavad nii pangad kui kinnisvarafirmad, et buumist on asi kaugel.
Statistikaameti arvutatud eluaseme hinnaindeks kerkis selle aasta kolmandas kvartalis aastatagusega võrreldes 7,4 protsenti. Korterite hinnad on sama aja jooksul kasvanud Tallinnas 6,9 protsenti, Tallinnaga külgnevates piirkondades koos Tartu ja Pärnuga 6,4 protsenti ning ülejäänud Eestis 12,1 protsenti, selgus teisipäevasest ülevaatest.
«Buumi eelduseks on suur tehingute arv , seda vaadates ei saa kindlasti buumist rääkida. Buum tähendaks seda, et toimub meeleheitlik hindade üles kruvimine ja seda täna ei ole,» kommenteeris Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.
Arco Vara kinnisvaraturu ülevaatest selgub, et selle aasta novembris tehti Eestis korteritega 1806 tehingut, mida on oktoobriga võrreldes 0,2 protsenti vähem ning aastatagusega võredes 1,3 protsenti rohkem. Korterite mediaanhind oli eelmisel kuul 1 184 eurot ruutmeetri kohta, mis on sarnane 2006. aasta novembrile. Tehinguid oli toona aga 57 protsendi jagu rohkem.
Uusarendused kergitavad hinda
Mediaanhinda veavad ülespoole uuemad korterid kuna Tallinna ja selle lähiümbruse uusarenduste müük kogub üha suuremaid tuure. Uute korterite osakaal müügist on Swedbanki kinnisvarasektori juhi Ero Viigi sõnul tõusnud kolmandikuni, mis on viimase 10 aasta kõrgeim tase.
«Kui aasta tagasi müüdi ühes kuus Harjumaal umbes 190-240 uut korterit, siis täna müüakse juba 250-290 uut korterit. Kõige aktiivsemad piirkonnad on olnud kesklinn, põhja Tallinn ja Lasnamäe,» tõi ta välja.
2016. aasta esimese kolme kvartali jooksul väljastati ehitusluba enam kui 4600 uue eluruumi ehituseks, mida on 14 protsenti enam, kui sama perioodi vältel 2015. aastal. Hoolimata kahekohalisest kasvunumbrist on tõus SEB majandusanalüütiku Mihkel Nestori sõnul eelmiste aastatega võrreldes siiski suhteliselt tagasihoidlik. «Kui kaugel oleme täna samas buumiaegsetest tippudest, iseloomustab fakt, et 2006. aastal suudeti 9 kuu jooksul anda välja 9762 luba – rohkem kui kaks korda enam kui sellel aastal,» märkis ta. Pärast buumi oli arendajad väga pelglikud ning praegune uute kortermajade ehitamine toimub eelnevate aastate arvelt.
Aastases võrdluses on kallinenud ka paneelmajade korterid ehk turu odavam hinnaklass. Esiteks kasvab pidevalt Tallinna elanike arv, teiseks ostetakse kortereid üürimiseks. «Nõudlus on Tallinnas kogu aeg olemas, tänu sellele, et viimase 10 aasta jooksul on lisandunud 40 000 elanikku ja see ei ole mitte tasuta ühistranspordi tulemus, vaid demograafiline siire,» lisas Sooman.
Inimesed liiguvad sinna, kus on paremad palgad, rohkem tööd ja sellest tulenevalt on ka nõudlus elamufondi järgi olemas. Seepärast on võimalik arendajatel uusi maju ehitada. «Kui kraanade arv linnas kokku lugeda võib jääda mulje, et on buum. Kui vaadata tervet turgu, siis Tallinn õilmitseb ja muu Eesti, välja arvatud Tartu, on greenis,» möönis ta.
Sarnane on lugu ka Tartus, kus on kasvanud tehingute arv uusarenduste ja teiste kallimate varadega. Oma panuse statistikasse annavad ka odavamad järelturu tüüpkorterid.
Arco Vara turuülevaate kohaselt tehti Tartus tehti novembris 154 korteritehingut, mida oli 7,7 protsenti rohkem kui oktoobris ja 5,7 protsenti rohkem kui 2015. aasta novembris. Korteritehingute mediaanhind oli 1216 eurot ruutmeetri eest, oktoobriga võrreldes on seda 3,3 protsenti ja aastatagusega võrreldes koguni 12 protsenti rohkem.
Kasvanud on ka palgad
Kas praegune hinnatase on adekvaatne või mitte, on Nestori sõnul üsnagi subjektiivne hinnang ja oleneb võrdlusbaasist või ajavahemikust, mida praeguse olukorraga kõrvutada. Korterite keskmine ruutmeetrihind on tõusnud viimase viie aasta jooksul 55 protsenti, keskmine palk aga 37 protsenti.
«Võrreldes tänast seisu aga buumiaegse tipuga aastal 2007, siis maksab elamispind nüüd 12 protsenti vähem kui toona. Asetades sama võrdluse sissetulekute konteksti, siis maksis keskmine ruutmeeter toona umbes 1,7 keskmist brutokuupalka, täna on palganumber aga suurem kui keskmine ruutmeetrihind,» tõi Nestor paralleeli.
Pangad on konservatiivsemad
10 aasta tagusest ajast eristab tänast ka laenude saadavus. «Täna ei ole turul sellist buumiohtu näha nagu juhtus 2006 – 2007 kui laenu sai praktiliselt igaüks, kes panga uksest sisse astus. Täna hoiavad pangad ja erinevad regulatsiooni olukorda kontrolli all, » kommenteeris Ober Hausi Eesti tegevjuht Jüri Kulbin. 2016. aastal väljastatud eluasemelaenude maht moodustab vaid 40 protsenti 2007. aasta mahust.
Võrreldes 10 aasta taguse ajaga saab täna sissetulekust laenumakseteks kulutada vähem, kõrgem on ka minimaalse sissetuleku nõue. «Pangad on üsna konservatiivsed ja ka inimese on tegelikult kalkuleerivamad. Meil ei ole ka odavat laenuraha sisse voolamas, et mingisugune buum saaks tekkida,» arvas Uus Maa kinnisvarabüroo analüütik Risto Vähi.
Täna saavad 10-protsendilise omafinantseerituga laenu üldjuhul need, kellel on lisaks ka Kredexi käendus. Teised peavad välja käima vähemalt 15 protsenti. «Suurem osa laenusaajaid kasutab omafinantseeringut 20-25 protsendi ulatuses, mis on võrreldes buumiaegsete näitajatega samuti väga kõrge,» rääkis Viik.