Kapitalistliku maailmakorralduse peamine reegel on, et igasugune ettevõtlik tegevus peab olema kasumlik. On küll erinevaid võimalusi kasumlikkuse mõõtmiseks, kuid üldjoontes jääb siiski kõlama küsimus, et mida pakub investorile iga investeeritud euro. Elukondlike ning ärikinnisvara arendusprojektide kasumlikkus on praegusel ajal küllaltki erinev.
Konsulteerides üht keskmise suurusega büroohoone arendusprojekti Tallinnas selgus, et kulusid arvestades muutub arendusprojekt atraktiivseks vaid klientidele, kellel on ootus tootlusele madal (alla 7%).
Sellise kasumlikkusega pole aga investorid valmis Eesti kinnisvaraturule oma raha paigutama (kui ehk paar suurimat Tallinna kaubanduskeskust, mida loetakse suhteliselt riskivabaks, välja arvata). Kinnisvara hind ja tootlus on omavahel pöördvõrdelises seoses, st oodatava tootluse (kapitalisatsioonimäära) suurendamisel kinnisvara hind langeb.
Nii selguski, et potentsiaalset üüritulu ning investorite poolt oodatavat tootlust arvestades on selle büroohoone maksumus tublisti madalam tema rajamiseks vajaminevatest reaalsetest kuludest. Seejuures tuleb märkida, et arendusprojektiga kaasnevad reaalsed kulud (ehitushinnad, maa maksumus, kommunikatsioonidega liitumine, projektijuhtimine, finantseerimine jne) ei erine oluliselt ärikinnisvara ja elukondliku kinnisvara puhul.
Erinev tululoogika
Üheks lähtekohaks probleemi mõistmisel on metoodiliste küsimuste selgitamine. Nimelt hinnatakse kortermajade arendusprojektidel valmivate korterite väärtuseid üldjuhul võrdlustehingute meetodil, sest projektid on enamasti lühiajalised (1-2 aastat) ning sissetulevad rahavood ühekordsed (müügitulu).
Ärikinnisvara puhul hinnatakse loodava vara väärtust tulumeetodil läbi tulevaste regulaarsete üüritulude diskonteerimise.
Edasi tuleks vaadata veidi statistikat:
• Tallinna uutes (mitte vanemad kui kümme aastat) kortermajades müüdavate korterite keskmine hind on veidi üle 1400 euro/m2 kohta (kesklinnas, kus tehakse ligi 40% uute korterite tehingutest, on hind üle 1600 euro/m2 kohta);
• Tallinna kesklinnas ning teistes kõrge nõudlusega ärikinnisvara piirkondades on B-klassi bürooruumide üürihinnad ligi 6-8 eurot/m2 ning turupõhine kapitalisatsioonimäär umbes 7,2–8,7%. Kehvematel hoonetel/asukohtades on üürihinnad ka vastavalt madalamad (3,5–4,5 eurot/m2) ning kapitalisatsioonimäär kõrgem (10–11%).
Ülehinnatud äripinnad
Hakates neid fakte omavahel kõrvutama, saan tulemuseks, et investorid oleks valmis turu keskmistel tingimustel (nt üür 7 eurot/m2, kapitalisatsioonimäär 8% jne) mõningaid kulusid ning üürihinna kasvu arvestades maksma Tallinna B-klassi büroopindade eest alla 1100 eurot/m2. Seda on ligi 23% vähem, kui ollakse valmis maksma analoogilise kvaliteediga elamispindade eest.
Kontrollimaks oma kahtlusi, otsisin Tallinnast välja mõned konkreetsed arendusprojektid, mille esimestel korrustel on äripinnad ning ülemistel korrustel korterid. Seejuures pakuvad arendajad klientidele võimalust äripindade ostmiseks ja ka üürimiseks.
Kõrvutades samade pindade müügihindu ning üürihindu, saan kapitalisatsioonimääraks ligi 6,6%, mis on küll sarnane tavaliste üürikorterite poolt omanikule pakutava tootlusega, kuid ei rahulda kindlasti kinnisvarainvestorite ootuseid.
Nimetatud projektide asukohta (st madalamat nõudlust, seega kõrgemat riski ja kõrgemat diskontomäära) arvestades saan, et nimetatud äripinnad on vähemalt 25% ülehinnatud. See peaks justkui seletama ka nende kehva müügiedu.
Järeldused
Alustame lihtsast tõdemusest – äripindadega opereerimine on praegusel turul elamispindadega võrreldes riskantsem ja vähem eelistatud, st elamispindade madalam kapitalisatsioonimäär väljendab investeeritud kapitali väiksemat riskisuhet.
Samuti viitab sellele maa-ameti tehingute statistika, kust ilmneb, et hoonestamata elamumaadega tehakse oluliselt rohkem tehinguid kui ärimaadega. Nii ongi meie kinnisvaraturg taas veidi elukondliku kinnisvara poole kaldu.
Arvestades seda, et näiteks Tallinnas ehitatakse igal aastal võrreldes olemasoleva elamufondiga juurde vaid ligi 0,5% jagu uusi eluruume, siis pole sellest hullu midagi. Samas ei saa unustada, et ka ärikinnisvara amortiseerub ning kvaliteetse ärikinnisvara vähesus võib millalgi hakata pärssima meie majandust. Praegust nõudluse ja pakkumise suhet vaadates seda muret veel tunda ei ole.
Teiseks mõjutab selline olukord otseselt linnaruumi planeerimist. Tihti on kvaliteetse linnaruumi loomiseks otstarbekas äri- ja elukondliku kinnisvara koosarendamine (nt siin-seal tõstatatud probleem: kaubanduskeskused versus kohalikud väikepoed/teenindusasutused).
Kui tarbijad ei väärtusta ärikinnisvara elukondlikuga samaväärselt, siis sunnib see arendajaid projekteerima eluruume ka sinna, kus muidu võiks olla mitteeluruumid
(nt soklikorrused jm). Sellele on muidugi olemas ka vastukaal – nimelt on null- ja esimesele korrusele elamispinnana raskem huvilisi leida, küll aga meeldivad sellised kohad kaupmeestele.
Kolmandaks tuleb tõdeda, et selline olukord suunab kinnisvaraturu toimimist. Kuigi äripinnad ei kipu kõrge hinna tõttu eriti kergelt ostjaid leidma ning omanikud pole altid hinda langetama, leidub üürnikke alati.