Teeme selgeks: kuidas kasutusloa taotlemine käib ja kellele seda siiski vaja on?

Foto: Shutterstock

Kasutusluba ja selle taotlemine on jätkuvalt teema, mis kütab kirgi – ühed arvavad, et tegemist on vajaliku dokumendiga, teised jällegi peavad seda bürokraatiaks, mis erinevate ettevõtete kukruid täidab. Mis see siis on, miks seda vaja ja kuidas selle taotlemine käib räägib lähemalt kasutuslubadele spetsialiseerunud Projektibüroo müügijuht Joonas Annus.

Kasutusluba on dokument, mis annab meelerahu tuleviku ees ning kinnitab, et maja, kus elatakse või elama asutakse on tehniliselt korras ning vastab projektile. „See peaks olemagi peamine argument, miks oma kinnisvara dokumendid korda ajada,“ märgib Annus lisades, et kasutusluba on palju enamat kui vaid formaalne nõue, sest seaduse järgi ei tohiks kasutusloata majas üldse eladagi, mistõttu peaksid dokumentatsiooni üle vaatama kõik majaomanikud.

Annus sõnab, et kasutusloata eramute müümine on samuti keeruline, kuivõrd pangad on muutunud taoliste eramute finantseerimisel väga konservatiivseks ning tihti keeldutakse pangalaenu väljastamast enne kasutusloa olemasolu. „Iseenesest on see ju arusaadav! Juhul kui hoonel puudub kasutusluba, puudub kindlus millises seisukorras vara vastu pank laenu annab ja millises tehnilises seisukorras hoone on. Pelgalt kinnisvarabüroo poolt koostatud hindamisakti ja selle tarvis tehtud piltide põhjal on keeruline hinnata hoone konstruktsioone, tehnosüsteeme. Loomulikult jääb ka juriidiline risk, mis tuleneb kohaliku omavalitsuse õigusest hoone omanikku trahvida ning teha ettekirjutusi olukorra parendamiseks, mis võib uuele omanikule kopsaka summa maksma minna,“ märgib mees.

Selleks et mitte takerduda ostjat leides bürokraatia taha, tasub paberid esimese hooga korda ajada. Ühtlasi on kasutusluba paljudele ka kohustuslik. Hoonele, mis on ehitatud enne 1995. aastat ja mille kohta on ehitisregistris korrektne kanne ning mida pole pärast seda laiendatud või rekonstrueeritud, ei ole kasutusluba vaja, ent kui maja on pärast 1995. aastat ehitatud, laiendatud või rekonstrueeritud, on kasutusluba kohustuslik. Täpsemalt, millal on vaja kasutusluba hoonele taotleda, saab lugeda Ehitusseadustik Lisa 2 dokumendist.    

Infot, kas majal on dokumentatsioon korras, saab ehitisregistrist või projekti visuaalselt ehitisega võrreldes. Eriti tähelepanelik tuleks olla kinnisvarabuumi ajal kerkinud majadega, sest sel perioodil võib probleeme olla ka korterite kasutuslubadega.

Kuidas taotlemine käib?

Kui kinnisvaraomanik on selgusele jõudnud, et tema hoonel peaks kasutusluba olema, kuid mingil põhjusel seda pole, siis esimene otsus, mis tuleb langetada on, kas asuda seda projekti ise juhtima või tellida see teenusena neilt, kes igapäevaselt selle protsessiga kokku puutuvad. Midagi kaelamurdvat kasutusloa taotlemise korda ajamisel pole, kui see samm sammult ja rahulikult ette võtta, kuid kuna tegemist on siiski üsna mahuka dokumentide kogumiga võib omal käel sellega toimetamine olla ajamahukas ettevõtmine, mis nii mõnigi kord võib ka takerduda.

Kindlasti võtab esialgu nõutavate toimingute ja dokumentide hulk silme eest kirjuks, kuna kasutusloa taotlemiseks tuleb kohalikule omavalitsusele esitada tehniliste dokumentide kogum, mille hulka kuuluvad nii tuleohutuse ja elektripaigalduse audit, korstnapühkimise akt kui ka ehitise audit. Lisaks võib omavalitsus nõuda täiendavate dokumentide esitamist.

Seega, kui seda aega nii palju tagataskust võtta pole, tasub pöörduda näiteks Projektibüroo kogenud meeskonna poole, kes on võimeline kasutusloaks vajalikud dokumendid korda ajama paari kuuga. Keskmiselt kulub Projektibürool kasutusloa korda ajamiseks 2-6 kuud. Ent kuidas see siiski kõik käib?

1. Vaata üle oma kinnisvara kohta käivad dokumendid ja tutvu oma hoone kohta käivate andmetega ehitisregistris.
2. Tutvu, mida pead tegema ja milliseid dokumente vajad, et kasutusluba saada.
3. Otsusta saadud info põhjal, kas hakkad kasutusluba ise taotlema või pöördud spetsialistide poole.
4. Olenevalt, millise variandi kasuks otsustad tuleb nüüd kontakteeruda, kas kasutuslubadega tegeleva ettevõttega või kohaliku omavalitsusega
5. Kui hakkad kasutusluba taotlema näiteks Projektibüroo abiga tutvub ettevõte hoone kohta käivate dokumentidega ja hoonega ning päringule vastatakse juba 24h jooksul. Seejärel toimub konsultatsioon.
6. Pärast konsultatsiooni fikseeritakse ehitise ja täitedokumentatsiooni puudused ning koostatakse detailne hinnakalkulatsiooni, vajadusel ka ehitustöödele. Selleks läheb aega kuni 7 tööpäeva.
7. Asutakse puudusi likvideerima ja dokumente koostama.
8. Koostatud dokumendid laetakse EHR veebikeskkonda ja jooksvalt likvideeritakse kohaliku omavalitsuse poolt taotluse kohta koostatud märkused kuni 30 tööpäevaga, seda tõrgeteta menetlusprotsessi puhul.
9. KOV väljastab digitaalse kasutusloa.

Milliseid dokumente on vaja kasutusloa saamiseks üksikelamu puhul?

1. ehitise ülevaatuse akt, millele tuleb võtta omaniku, ehitaja, omanikujärelevalve teostaja ning projekteerija allkirjad (kui nimetatud rollides on omanik ise, märkida vastavatele kohtadele omaniku nimi ja võtta allkiri);

2. ehitusprojekt, esitada tuleb kogu terviklik ehitamise aluseks olnud projektdokumentatsioon, sh töö- ja põhiprojektid ning eriosade projektid, mis on pädevate vastutavate projekteerijate poolt allkirjastatud;

3. muudatusprojekt, tuleb esitada juhul kui ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti on muudetud;

4. ehituspäevikud, mis peavad olema allkirjastatud pädevate vastutavate isikute poolt;

5. ehituskoosolekute protokollid, mis peavad olema allkirjastatud pädevate vastutavate isikute poolt;

6. auditid, seadistus- ja katseprotokollid:

• elektripaigaldise tehnilise kontrolli akt ehk audit koos mõõteprotokollidega (auditi tegija peab olema nõutava akrediteeringuga pädev isik), kust nähtub, et paigaldis vastab nõuetele;
• gaasipaigaldise tehnilise kontrolli akt – audit (auditi tegija peab olema nõutava akrediteeringuga pädev isik), kust nähtub, et paigaldis vastab nõuetele;
• ventilatsiooni mõõdistusprotokoll;
• küttesüsteemi katseprotokoll;
• vee- ja kanalisatsiooni survestamise protokollid.

7. tehnosüsteemide teostusjoonised, mis peavad olema esitatud PDF vormingus ja olema koostaja poolt allkirjastatud;

8. tehnovõrkude teostusjoonised, mis peavad olema esitatud PDF vormingus ja olema koostaja poolt allkirjastatud;

9. ehitise mahamärkimise akt, mis peab olema esitatud PDF vormingus ja olema koostaja poolt allkirjastatud;

10. ehitusjärgne mõõdistus, mis peab olema esitatud PDF vormingus ning olema geodeedi poolt allkirjastatud ja tuleb geodeedil registreerida ka Tallinna geomõõdistuste infosüsteemi;

11. tuleohtust tõendavad dokumendid (täpsemalt saab lugeda Päästeameti kodulehelt);

Milliseid dokumente on vaja korterelamul kasutusloa taotlemiseks?

1. ehitise ülevaatuse akt, millele tuleb võtta omaniku, ehitaja, omanikujärelevalve teostaja ning projekteerija allkirjad (kui nimetatud rollides on omanik ise, märkida vastavatele kohtadele omaniku nimi ja võtta allkiri), dokument allkirjastada digitaalselt;

2. ehitusprojekt, esitada tuleb kogu terviklik ehitamise aluseks olnud projektdokumentatsioon, sh töö- ja põhiprojektid ning eriosade projektid, mis on pädevate vastutavate projekteerijate poolt allkirjastatud;

3. ehitusprojekti ekspertiis, kui ehitusseadustiku § 14 ja määruse nr 62 («Nõuded ehitusprojekti ekspertiisile») kohaselt oli kohustus enne ehitamise alustamist teha ehitamise aluseks olnud ehitusprojektile ekspertiis;

4. muudatusprojekt, tuleb esitada juhul kui ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti on muudetud;

5. ehituspäevikud, mis peavad olema allkirjastatud pädevate vastutavate isikute poolt;

6. ehituskoosolekute protokollid, mis peavad olema allkirjastatud pädevate vastutavate isikute poolt;

7. auditid, seadistus- ja katseprotokollid:

• elektripaigaldise tehnilise kontrolli akt ehk audit koos mõõteprotokollidega (auditi tegija peab olema nõutava akrediteeringuga pädev isik), kust nähtub, et paigaldis vastab nõuetele;
• gaasipaigaldise tehnilise kontrolli akt – audit (auditi tegija peab olema nõutava akrediteeringuga pädev isik), kust nähtub, et paigaldis vastab nõuetele;
• ventilatsiooni mõõteprotokoll;
• mürataseme mõõdistusprotokoll;
• valgustuse mõõteprotokoll;
• küttesüsteemi katseprotokoll;
• vee- ja kanalisatsiooni katsetamise protokollid;
• lifti audit.

8. tehnosüsteemide teostusjoonised, mis peavad olema esitatud PDF vormingus ja olema koostaja poolt allkirjastatud;

9. tehnovõrkude teostusjoonised, mis peavad olema esitatud PDF vormingus ja olema koostaja poolt allkirjastatud;

10. ehitise mahamärkimise akt, mis peab olema esitatud PDF vormingus ja olema koostaja poolt allkirjastatud;

11. ehitusjärgne kontrollmõõdistus, mis peab olema esitatud PDF vormingus ning olema geodeedi poolt allkirjastatud ja tuleb geodeedil registreerida ka Tallinna geomõõdistuste infosüsteemi;

12. oluliste kandekonstruktsioonide toimivusdeklaratsioonid;

13. vajalikud hooldusjuhendid;

14. tuleohtust tõendavad dokumendid (täpsemalt saab lugeda Päästeameti kodulehelt);

Kasutusloaga seonduva aitab korda ajada Projektibüroo, kelle meeskonda kuuluvad eranditult kõrgelt haritud spetsialistid, kel laialdane töökogemus ehitusvaldkonnas.

Alusta juba täna oma kinnisvara dokumentide korrastamisega ning saada hinnapäring

www.projektiburoo.ee/hinnaparing